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林保障房小区以后很可能成为贫民窟

发布时间:2019-08-17 21:18:41 编辑:笔名

  一线城市房价,明年会涨多少?各大城市的房价将会怎么走?

  林:一二线城市的房价至少在十年到二十年内还是会上涨

  十五到二十年以后,房地产市场会萎缩。为什么?城镇化率到75%,而且从世界房地产的规律来看,这些所有的工业化国家、发达国家,都是差不多城镇化率到80%,房地产市场就开始萎缩。所以我是说,现在大规模、快周转,中国房地产目前的这种普遍模式,十五到二十年以后肯定就不行了,就萎缩了。那时候房地产行业是有的,几百年以后还会有,但是量会很小。就是正常,而且大量是二手房的交易,一手房的开发也少了。我只是说这个区域。

  现代房地产公司的模式,普通就是一个叫做大规模、快周转,就是规模大,规模越做越大,一年几千万平米,一千、两千亿,甚至我们估计再过几年三、五千亿销售都会有。快周转,就是不停的拿地,不停的再买地,再投资,就是这种模式。所以我觉得这种模式,可能十五年前后,也可能快一点儿十多年,也可能慢一点儿二十年,这个模式肯定是走不通的,所以将来就是往细了来做。房地产会有,但是不会现在每一年平均全国城镇,十五到二十亿平米,这个量是没有了。可能那个时候全国城镇新开发的量,可能一亿、两亿平米,大量是存量房,所以房地产公司的数量要大幅度地削减。到那个时候,房价就有风险了,饱和以后,房价就会有风险。就会呈现出来像伦敦、美国、香港的模式,几年上去,又跌下来。可能经济好一点儿,又上去、又下来,就是波浪式的规律了,不会像现在这样持续缓慢增长。

  你要这么看,放在一个二十年,十年的时间段来看,它的房价还是在往上走。比如说伦敦,二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中,出现了好几次的波浪式的运动规律,一下上去、下来 0%,再又涨上去了,房价是跳水式的这种现象会出现。

  我相信这会成为今后相当长时间里的一种规律,中国房价的一种规律。不完全是北上广深,包括像杭州,南京,就是大概中国有那么十个、八个城市,不管叫一线,还是叫二线也好,这一部分城市,可能包括成都,都会处在一个长时期的供不应求的状况,至少是十年到二十年,供不应求的这种状态,房价还会涨。如果就以这些城市来看,我自己一个判断,至少十年到二十年内还是要上涨的。

  刘戈:一线城市的如果不进行调控 房价的增长速度慢不下来

  我仔细看了一下,上个月70个大中城市的房价。基本上趋势一个是和GDP总量的话正相关,一个是和地区影响力正相关,一个是和发展潜力正相关,那么这三个正相关加起来一看,和王总说的是一个结论。也就是说,这些大城市由于他们的GDP,他们的地区影响力和发展潜力是强的,明面儿就摆在这个地方。

  人是怎么流动的呢?哪个地方有工作,会向哪个地方去流动。所以这些大城市人口进入的速度还是在不断地增长,再加上这种预期,就是这些大城市过去这么多年来一直在增长。所以这些大城市如果不进行调控,按照自然的发展,它的增长速度还是慢不下来。

  林:调控的问题就是一个地方发烧 全部都吃一样的药

  中国其实过去的问题就是一刀切,一个地方发烧,全部都吃药,或者说一个地方得病,全部都吃一样的药。现在其实大家看来越来越清楚,可惜这个教训,可惜这个结论,是花了十几年的时间才得出来的。比方说北上广深杭,这些城市应该用一种方法,那就是要持续调整、限购、限贷,这是不能放松的,否则房价会飙升。那么其他的可以说,我觉得可以完全放弃调控。很多城市现在不是房价涨的问题,而是房地产的风险的问题,特别是像一些西部、中西部的三、四线城市,房地产市场已经远远供大于求。

  对于我们,比方说,觉得这个地方风险偏大,我们就不进,我们是可以有选择的。但是作为地方政府,对于整个中国政府,对于这种毛病的解决是应该拿出办法的。

  林:中央政府对楼市泡沫的消除不是采取扎针式 而是采取一种捏着放气的办法

  现在谈拐点为时尚早,现在他可能是滞涨,它就是基本上不涨了,或者是涨得非常缓慢,这个现象是有的,但是说就出现拐点,就崩盘,一直往下走,这个可能性还是小的。为什么?,现在中国的新型城镇化,主要就是要打造中、小城市,就是地级市和县级市,使人口、财富向这种城市流入,把更多农民解放出来,不是进大城市,不是进成都、杭州、北京、上海,而是进了地级市和县级市,所以从政策导向上,还是把人口、财富向这边集中带,这个还可以支撑一段时间。

  第二,就是这些地方,虽然房子供大于求了。但是毕竟中国经济现在还有7%的增长,人们的财富也在适度增加,所以一下子崩盘的可能性也不大。第三,我们中央政府非常清楚地知道,中国现在房地产这种泡沫的现象,那么对这种泡沫的消除,不能采取扎针式,看到一个泡沫一针扎,破了,那完了,那就对实体经济伤害太大,而是采取一种捏着放气的办法。比方说限制它的负债,限制它的土地供应,让市场长时间慢慢来消化。这三个原因结合在一起,所以我断定崩盘,或者说另一个拐点出现,可能性是不大。

  对于房地产税,在三、五年前我就说过,税解决不了房价。房产税是一个长效机制,现在房产税的征收力度不大。因为中国人买的房子都是把土地出让金70年的一次性付给政府了。在这个时候,如果再跟所有的存量房,所有的老百姓再加每个月几百块钱的税,可能那就比较重了。房地产税核心问题是两个方面,一增加投资、投机者的持有成本;二,更重要目标不是这个,是为地方财政寻找到一个广泛的、持续的财源,使他不再依赖土地财政,而且后一个是主要目的,因为西方的城市,至少50%,高的地方有70%的收入是来自于房地产税,持续不断的税收。

  刘戈:房地产税会对大城市的楼市产生一定影响

  现在可以卖地,以后很多政府,尤其是一些中小城市的。对于房地产税,我觉得在一定程度上,尤其在大城市还是有作用的。就是说,在一定程度上的话,让那些纯粹的、有几十套,几百套这样的一些的人。他们的手里头持有成本升高了以后,会抛出一些房产。这个量在大城市、在特大城市,还是比较大的。所以在一定程度上,会影响大家对楼市的判断,尤其是除了对于楼市本身的影响,有更多的是对预期的影响。

  林:现在我们建的大量保障房小区 在十年、二十年以后很可能会成为未来的贫民窟

  保障房,这是抓对了。保障房如果抓得好,达到一定比例的时候, 0%或者说更多一点儿,那是完全能够抑制房价,和保障中、低甚至其他一些人住房需求的,这是对的,但是我不主张大规模地建设保障房小区。

  其实我在海外有房地产投资,我在伦敦的地段,白金汉宫旁边,泰晤士河旁边,取得了一个豪华公寓的开发权,包括酒店,居然要配建5%的保障房。伦敦就是根据区域,有的区域是20%,有的区域10%,核心这种黄金地段的要配建5%,那他现在的保障房占市场的总面积,大概只有三分之一。但是在总量看,马德里、伦敦的巴黎,保障房的总量和市场的总量基本上是一半对一半。那完成以后,可能不需要这么大量,他的保障房在所有小区里走配建模式,这能够防止今后若干年后出现新的贫民窟。第二,现在单纯地建保障房,政府因为财力所限,一定是把配套差,道路远,土地的地方去建大量保障房。而配建,这个地要能卖得出去,一定是要过得去,至少道路要通了,水、电、煤气要通了,才能形成市场上的土地。那么这种来建配套保障房,保障房也不会太差。所以我觉得现在大量建保障房小区,十年、二十年以后,很可能相当一部分会成为未来的贫民窟。

  刘戈:很多保障房建在偏远的地方 不能够形成有效住址

  像王总刚才说的那些,就是很多保障房现在建在郊区,很偏远的地方,不配套的这些地方,建了保障房小区,但是不能够形成住址,很多人有了这个房子,还是挤在城里面,那么这个房子的效用,就大打了折扣。

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