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中國首個巨型摩爾世紀金源的轉型與轉戰

发布时间:2019-11-09 08:21:30 编辑:笔名

中国巨型摩尔—世纪金源的转型与转战

10月份,北京金源时代购物中心里以新燕莎为首的多个主力店及600多家商铺陆续开业,成为个真正意义上的集休闲娱乐购物为一体的巨型商业中心金源时代购物中心总面积68万平方米,是目前世界上的单体购物中心,只租不售,由世纪金源集团建造并运营 世纪金源的发展模式在地产公司中比较奇特五年的时间里,金源完成了北京的超级大盘“世纪城”,并介入别墅、酒店、写字楼、购物中心随着“世纪城三期”的“打烊”和庞大的SHOPINGMALL开张,金源也改头换面,从开发商转向了购物中心、酒店的经营者同时老将黄如论大旗一挥,开发主力转战大西南包括重庆和昆明等地的金源MALL项目等 金源模式能否成功还未可知,毕竟商业地产占用了海量资金,这也是对一家公司总体能力的持久考验 无招与有招 世纪金源集团进入北京地产市场的两个杀手锏是:低价、准现房,被业界称为没有技巧的营销 在“世纪城”之前之后于四季青桥附近开发的项目,如万柳大社区、曙光花园、鲁艺上河村、诚品建筑,房价几乎都在8000元以上,中关村西区核心区的住宅项目价位更高而“世纪城”自2000年开盘后,塔楼均价一直保持在5800多元/平方米,板楼均价一直保持在6000多元/平方米,2003年底推出的“错式板楼”均价6300元,比周边同类项目低出1000元左右凭借大供应量和低价格,“世纪城”总共三期抢占了中关村地区的大量客户群随着周边配套日益成熟其售价也一路攀升,世纪城一个推出的晴雪园达到了7000多元/平方米“世纪城”的地下车库在早开盘认购仅卖4万元一个,当时北京市场车库的行情价为8万-15万元到后期,“世纪城”的车库标价为7万元,仍低于市价 2001年,在期房成为“欺房”的不断爆出的北京楼市,“世纪城”以楼盘封顶开卖的作法独开先河,赢得了消费者的青睐,与准现房销售原则相匹配的是超速度建设,否则企业将承担巨大的资金压力 以“世纪城”二期为例,72万平方米建筑31幢高楼,同年开工,同年封顶这意味着,一天即有2000平方米的建筑打造出来;如果以每户200平方米计算,一天就出10户,如果以100平方米计算,则是每天20户 在商业配套的建设方面也是一样,世纪金源商务中心始建于2001年6月17日,同年11月15日就全面封顶,2002年10月正式对外开放,也就是说世纪金源在不到一年半的时间内,实现了这座约20万平方米的综合建筑的全面建设和全部装修及设施安装2003年开工建设的68万平方米的世界单体SHOPPINGMALL于同年11月封顶全面招商,并于2004年10月正式开业 低价位和高速度的秘诀在于一切“自力更生”金源集团的前身就是一家建筑施工队伍,世纪城建设前期基本都是用自己的施工队,直到后期才逐渐部分外包,可以完全自主把握施工速度而建筑相关的配套也完全自理,他们有自己的混凝土搅拌站、石板材公司等,对建筑的上游材料市场十分熟悉,在施工环节上节省了大量费用世纪城确实没有什么别具匠心的技巧,但这样的实力和历史背景似乎也是难以复制的 无招胜有招,“世纪城”开盘一次火爆一次,不仅创造了日销售2.3亿元、月均销售量200套的销售纪录,而且三年蝉联北京地产销售 转入商业地产 “世纪城”的项目开发一直保持持续升级,以隔年翻番的规模扩张,连续三年都是北京市的住宅楼盘,配套设施也在不断升级中 “世纪城”一期30万平方米建房,是自用经济型;二期90万平方米,其中70万平方米住宅,公建以五星级酒店、配套商业、写字楼为主,实现了自用豪华型产品;三期250万平方米,其中180万平方米住宅,余下的是中国的SHOPPINGMALL,实现了自用型同时,金源集团还建了香山酒店,在金源购物中心之侧建了以写字楼群为主的金源商务中心随着旗下楼盘的开发销售接近尾声,金源在北京的产业剩下的主要都是商业地产,包括3个酒店(华侨酒店、金源大酒店、香山酒店)、多个公寓和写字楼(金源大酒店配套的公寓写字楼、金源商务中心4座写字楼、分布于世纪城周边的3个独幢写字楼)、1个娱乐城(二期配套的地下不夜城)、1个集休闲娱乐购物于一体的大型商业中心(金源时代购物中心) 金源集团宣布,金源购物中心完成之后,该集团在北京的地产开发项目全部结束,转入商业地产经营者的角色谈及商业地产的介入,金源内部更倾向于强调金源创始人黄如论在地产业的雄心似乎在一开始,黄氏的战略就包括了介入地产的各个业态,虽然他们一直保持低调,但回顾他们的发展可以看出有条不紊的战略规划 2000年进入北京时,黄如论在位于亚运村核心区开发了个项目 “世纪嘉园”可谓试水,随后便开始了世纪城一期、二期到三期的有计划发展先盖住宅,再依托住宅做商业配套;商业配套反过来激活住宅的人气,提升区域价值,为下一步更大体量的住宅及高级商业配套做基础整个过程基本是滚动式前进,上一步成为下一步的借力,以保障每一步都不至于太冒险可以作为事实佐证的是,世纪城三期住宅的客户30%来自老客户,有的是买了一期、二期的房再买三期作为投资,有的是介绍朋友熟人来,而刚刚开卖的写字楼在销售的头2个月已经售出6成,70%的买主竟也是老客户,即世纪城住宅区的业主 到开发金源时代购物中心时,世纪城总共三期约370万平方米的住宅已经基本建成,并实现了良好的销售业绩,一期二期入住达2年,远大路、长春桥等道路改造也已完成,蓝靛厂区域已经完全由原来的城乡结合部平房区发展为成熟的住宅社区,三期的陆续入住,使金源时代购物中心首先有了自己本社区1.8万户的业主作为基本消费群加上一桥之隔的万柳大社区和板井路南的观澜国际、诚品建筑、曙光花园,更远一点不过10分钟以内的车程可辐射到紫竹桥区域的大面积住宅及四环以西的汤泉逸墅、郦城等新兴居住区,这样的消费群体对于入驻购物中心的商家来说是很大的信心支持,大到居然之家,小到餐饮业,在谈到入主购物中心的理由时都提及看好周边的实力消费人群 在国外,MALL是一种建在汽车轮子上的商业模式,一般位于地广人稀的郊区,有购物有娱乐还有酒店,逢得假日一家人驾车来休闲数日但现在的金源购物中心无疑是一个中国化的MALL,还是依托了自身及周边的广大社区为主力消费群,因此它至少可以成为北京西区暂时空白的商业补充,这在MALL刚刚进入中国也许是必要的保守,避免了较大风险做得好,则可能成为辐射京城甚至海内外游客的景点,一如黄如论开发这个项目的初衷——黄早年起家在菲律宾,其首府马尼拉城市不大却有好几个大型MALL,成为东南亚观光客的必游景点,黄如论因此认为北京之大也理应有SHOPPINGMALL 转战西南 在商言商,黄如论到底是一个精明的南方商人,由住宅地产转入商业地产也不仅仅是“雄心”或“民族自豪感”那么单纯事实上,商业地产是金源整个发展扩展战略中的重要一环,承担着品牌战略、资金周转和转移风险等重大使命 首先是树立企业品牌金源集团在福建已经发展了几年并小有斩获,但在业界名不见经传挥师北上的意图很显然是要在首善之区创中国房地产业中的强劲品牌,在北京,世纪城一期、二期三期的开发持续当时京城的楼盘纪录,直至建设世界上的单体购物中心,个真正意义上的SHOPPINGMALL更是为企业打造了一块巨大的金招牌有了在北京树立的招牌世纪城再挥师西南,进军重庆、昆明继续开发住宅和商业地产,显然经验更丰富,名头也响当当了 经营商业地产的另一个本质意义在于为企业持续发展提供了自主的资金链把开发住宅地产赚来的钱投入到经营性的商业地产,转化为企业的固定资产,比货币具有更为恒定的保值价值,同时在经营过程中为企业的发展提供有保障的现金流 据金源集团副总裁、金源购物中心总经理蔡训善称,单是金源集团在全国拥有的5家酒店每年的折旧就有几个亿,加上SHOPPINGMALL的运营,每年有八九个亿的现金流,满足了企业每年发展的资金需要,避免受到不可预测的政策因素或市场因素冲击正如业界所共知的,金源集团一直坚持尽量用自有资金投资开发,即便是开发全国的SHOPPINGMALL银行贷款也不足总投资的1/4,远低于国家规定,也正因此,在今年初国家对购物中心建设的全面彻查中安全过关自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入,而随着商业地产的规模扩大这一脉活水源头将更为丰盈 如今,世纪金源集团大部已经移师西南,还是照着普通住宅、别墅、酒店、MALL的模式递进开发似乎截取金源发展的某个阶段总是循规蹈矩、平淡无奇,直到把一些阶段串起来成一个完整的链条,才能看出黄如论这个早年闯南洋,从中国东南一隅默默发家的瘦小老头的胸中乾坤和沉稳内力来

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